Бренды ушли, уходят и еще продолжат уходить с российского рынка. Однако, директор по девелопменту и эксплуатации «Эссен Девелопмент» Елена Стрюкова доказывает, что торговым центрам незачем паниковать и освободившиеся площади скоро будут заполнены.

Одной из отраслей, сильнее других пострадавших от санкций, оказались торговые центры. В марте им предвещали коллапс, а что в итоге? Давайте разберемся, в каком состоянии сейчас находится рынок коммерческой недвижимости и есть ли у него резервы не только для выживания, но и для развития.

Мегаполисы VS малые города

Весной одна за другой начали приостанавливать работу в России международные компании, в том числе и ретейлеры. Особенно серьезный стресс испытывают крупные торговые центры в миллионниках. До недавнего времени, по моим данным, в крупных моллах из-за ухода западных ретейлеров было закрыто до 25% торговых площадей. Это серьезный удар и по экономическому состоянию самих торговых центров и по доходам малых арендаторов, местному бизнесу. Ведь из-за приостановки деятельности якорных арендаторов в крупных городах падает посещаемость объектов и страдают те арендаторы (особенно небольшие), которые продолжают свою работу.

Однако если посмотреть на торговые центры в небольших городах, то мы видим совсем другую картину. Во-первых, некоторые западные бренды все же возвращаются: так, в мае вновь открылись магазины европейского концерна LPP (бренды RЕ, MО, СИН, CR, ХС, которые ранее назывались в России Reserved, House, Cropp, Mohito). В имущественном портфеле «Эссен Девелопмент» десять магазинов СИН (ранее — Sinsay), возобновивших работу с 20 мая, и два магазина этого же бренда, по которым ранее были подписаны долгосрочные договоры аренды, но открыты магазины не были. Поэтому для нас открытие магазинов СИН, безусловно, стало большой радостью — все-таки снова начали функционировать 10 000 кв. м. Товарообороты мая-августа показали огромную востребованность этого бренда в наших торговых центрах. Магазины LPP для всех наших объектов являются якорными, а для тех, что расположены в городах с населением до 80 тысяч человек, СИН — и вовсе чуть ли не единственная возможность модно одеться к сезону по доступным ценам.

Что касается нашего портфеля в целом, то ситуация нас затронула не так существенно. Состав арендаторов торговых центров семейного формата, расположенных в небольших городах, всегда опирался на местный бизнес. Это и региональные сетевые магазины, и местные предприниматели у которых по одной или несколько точек, торгующих товарами первой необходимости, одеждой, аксессуарами. И теперь, после возобновления работы магазинов СИН, арендаторы, приостановившие коммерческую деятельность в наших объектах, занимают менее 1% от арендуемой площади всех ТЦ.

Потребительский спрос никуда не делся

Я убеждена, что сокращение количества торговых операторов не приведет к такому же сокращению потребления. Могу привести интересный пример: на следующий же день после того, как H&M объявила об окончательном уходе из России, нам позвонил наш действующий арендатор (международная компания, которая продолжила работу в России) и сообщил о готовности занять их площади. Он заберет всю площадь бывшего магазина H&M, и мы надеемся, что его предложение будет не менее востребовано среди наших посетителей.

Несмотря на то, что ряд торговых операторов закрыл свои магазины, потребительский спрос никуда не делся, он остался практически в прежних объемах. Да, люди склонны сегодня тратить меньше денег и делают выбор в сторону низкоценового сегмента. Однако они все равно продолжают покупать одежду и обувь, другие товары. Россия традиционно потребляла очень много. И этот спрос с уходом одних торговых операторов перераспределяется на магазины других. Мы это отчетливо наблюдаем. Поэтому я прогнозирую, что предложение под действующий спрос обязательно подтянется.

Другой вопрос — когда это случится. Ведь договоры аренды у крупных сетей были долгосрочными и очень сложными для расторжения. Это процесс небыстрый. Но с момента приостановки работы большинства арендаторов в торговых центрах уже прошло полгода. Думаю, это все же максимальный срок, в течение которого даже крупнейшие международные арендаторы имели возможность платить аренду и минимальную заработную плату своим сотрудникам.

И я уверена, на эти площади кто-то обязательно придет. Если брать аналогию с той же IKEA — сейчас, наверное, не найдется игрока, который придет и займет ее место, просто потому что мало кто производит такие объемы. Но это не значит, что в России начнут покупать меньше кухонь или диванов. Ведь спрос по-прежнему есть, и под него будут открываться новые магазины — и российские, и локальные, и зарубежные компании.

Посещаемость ТЦ быстрее восстанавливается в малых городах

Повторюсь, анализ данных по товарообороту наших арендаторов демонстрирует важную тенденцию – перераспределение спроса. Так, например, розничный товарооборот некоторых из них в уже апреле был вдвое больше, чем в феврале, и эта тенденция сохраняется по сей день. Налицо фактор перераспределения спроса с закрывшихся магазинов на те, что продолжают работать.

Что касается посещаемости торговых объектов, то мы видим устойчивый рост в малых городах. С марта по август наши районные и микрорайонные торговые центры приняли на 10-25% больше людей, чем за тот же период 2021 года.

Возможно, такая разница связана как раз с тем, что в малых городах не приостанавливают работу магазины, в отличие от столичных моллов.

Если говорить о миллионниках, то здесь, как показало закрытие торговых центров в пандемию и введение ограничений на посещение коммерческих объектов в связи с коронавирусом, восстановление посещаемости и розничного товарооборота магазинов будет происходить постепенно. Понадобится не один месяц для восстановления показателей. Ведь здесь еще имеет место утрата лояльности покупателей.

Так или иначе, сетевые и местные арендаторы всегда давали синергию. Когда в мае вновь открылся СИН, мы наблюдали пиковый рост посещаемости объектов, включая и магазины других арендаторов наших ТЦ.

Надо констатировать, что общая экономическая ситуация в стране изменила характер потребительского спроса. Сегодня цена становится основным критерием выбора. А значит, маржа арендаторов падает. Многие из них свидетельствуют, что спрос переориентировался на более низкий ценовой сегмент.

Особенно это было заметно весной, на фоне стремительного роста цен на все категории товаров.

По большинству договоров с крупными арендаторами, плата за аренду помещений зафиксирована в виде процента от розничного товарооборота. В данной ситуации для владельцев торговых центров это на руку, ведь доходы с арендуемых площадей возросли. А вот арендаторам приходится срочно перестраивать на только логистику, но и ассортиментную матрицу. Конечно, мы в этом процессе стараемся поддержать своих арендаторов.

И в то же время на волне все дискаунтеры! Розничный товарооборот продуктовых дискаунтеров в марте-апреле был такой же высокий, как и в декабре, в сезон праздников. В летний период показатели были на 20-30% выше, чем в прошлом году. Эконом-сегмент сегодня в приоритете — и в сегменте продуктов питания, и в фэшн-индустрии.

Открытый диалог с арендаторами — секрет успеха

В наших торговых центрах в малых городах сложился сбалансированный состав арендаторов (без перекоса в западные бренды). Мы постоянно ведем с ними открытый диалог. Думаю, именно эта стратегия во многом помогла торговым центрам сети «Эссен» пройти критичные месяцы без больших потерь.

При этом мы не остановились в развитии. Кризис подтолкнул нас к поиску партнеров на относительно новых рынках. Сейчас мы ведем переговоры с торговыми и производственными компаниями из Узбекистана и Турции. В этих странах традиционно развито производство текстиля, поэтому новые арендаторы будут работать в сегменте модной одежды. Арендаторы с осторожностью смотрят на новый рынок и внимательно выбирают площадки.

Идёт работа и над подбором арендаторов из разных сфер бизнеса. Мы видим перспективу в сегменте спорта и семейного досуга. Так, недавно в торговом центре «Эссен» в Вятских полянах у нас открылась Академия футбола. В Нижнекамске работает велоцентр, где можно не только пройти техническое обслуживание двухколесного транспорта, но и потренироваться на специально оборудованной для велосипедов и скейтов спортивной площадке. А в торговом центре в Набережных Челнах на площади 400 м2 вот уже второй год работает центр художественной гимнастики.