Что происходит с торговыми площадями в ТЦ и как развивается ситуация в связи с уходом западных брендов.

Одной из отраслей, сильнее других пострадавших от санкций, оказались торговые центры. В марте им предвещали коллапс, а что в итоге? В каком состоянии сейчас находится рынок коммерческой недвижимости, есть ли у него резервы не только для выживания, но и для развития, мы поговорили с экспертом в этой области – директором по девелопменту и эксплуатации «Эссен Девелопмент» Еленой Стрюковой.

— Международные компании одна за другой приостанавливают работу в России – такой была наша реальность последние месяцы. Каплей позитива стало открытие магазинов европейского концерна LPP (бренды Sinsay, Reserved, House, Cropp, Mohito). Как продолжается этот процесс?

— Есть надежда, что открытие магазинов концерна LPP — первая ласточка в этом направлении. Однако новости последнего месяца — об окончательном уходе с российского рынка H&M и IKEA — особого оптимизма не добавляют.

Что же касается непосредственно LPP, то в имущественном портфеле Эссен Продакшн десять магазинов Sinsay, возобновивших работу с 20 мая, и два магазина этого же бренда, по которым ранее были подписаны долгосрочные договоры аренды, но открыты магазины не были. Поэтому для нас открытие магазинов Sinsay, безусловно, стало большой радостью — все-таки снова начали функционировать 10 000 кв. м. Товарообороты мая-июня показывают огромную востребованность этого бренда в наших торговых центрах. Магазины LPP для всех наших объектов являются якорными, а для тех, что расположены в городах с населением до 80 тысяч человек, Sinsay — и вовсе чуть ли не единственная возможность модно одеться к сезону по доступным ценам.

— Какова доля незадействованных сегодня (в связи с уходом иностранных брендов) площадей в торговых центрах миллионников, по вашим оценкам?

— До недавнего времени, по моим данным, в крупных моллах было закрыто до 60% торговых площадей. Теперь, когда исчезла надежда на то, что вновь откроются огромные площади IKEA и H&M, можно констатировать увеличение этой доли. Это серьезный удар по экономическому состоянию самих торговых центров и по доходам малых арендаторов, местному бизнесу. Ведь из-за приостановки деятельности якорных арендаторов в крупных городах падает посещаемость объектов и страдают те арендаторы (особенно небольшие), которые продолжают свою работу.

Что касается нашего портфеля, то нас ситуация так существенно не затронула. Состав арендаторов торговых центров семейного формата, расположенных в небольших городах, всегда опирался на местный бизнес. И теперь, после возобновления работы магазинов Sinsay, количество арендаторов, приостановивших коммерческую деятельность в наших объектах, составляет менее 1% от арендуемой площади всех ТЦ.

— Будут ли открываться на пустующих площадях новые магазины?

— Несмотря на то, что на нашем портфеле ситуация с уходом арендаторов практически не отразилась, могу привести такой пример: на следующий же день после того, как H&M объявила об окончательном уходе из России, нам позвонил наш действующий арендатор и сообщил о готовности занять их площади. Ведь несмотря на то, что ряд торговых операторов закрылся, потребительский спрос никуда не делся, он остался практически в прежних объемах. Да, люди склонны сегодня тратить меньше денег и делают выбор в сторону низкоценового сегмента. Однако они все равно продолжают покупать одежду и обувь, другие товары. Россия традиционно потребляла очень много. И этот спрос с уходом одних торговых операторов перераспределяется на магазины других. Мы это отчетливо наблюдаем. Поэтому я прогнозирую, что предложение под действующий спрос обязательно подтянется.

— Когда может начаться этот процесс?

— Договоры аренды у той же IKEA были долгосрочными и очень сложными для расторжения. Это процесс небыстрый. Но в августе исполнится шесть месяцев с момента приостановки работы большинства арендаторов в торговых центрах. Думаю, это все же максимальный срок, в течение которого даже крупнейшие международные арендаторы имели возможность платить аренду и минимальную заработную плату своим сотрудникам. По моему мнению, в августе начнется постепенный процесс расторжения договоров аренды и, соответственно, высвобождение площадей — по тем помещениям, что были заняты компаниями, объявившими о прекращении работы в России.

— Кто будет приходить на эти площади?

— Кто-то обязательно придет. Если брать аналогию с той же IKEA — сейчас, наверное, не найдется игрока, который придет и займет ее место, просто потому что мало кто производит такие объемы. Но это не значит, что в России начнут покупать меньше кухонь или диванов. Ведь спрос никуда не делся, и под него будут открываться новые магазины — и российские, и локальные, и зарубежные компании.

— Готовы ли россияне «променять» любимые зарубежные бренды на другие марки? И как это в целом отражается на посещаемости торговых центров?

— Как я уже сказала, анализ данных по товарообороту наших арендаторов демонстрирует важную тенденцию – перераспределение спроса. Так, например, розничный товарооборот некоторых из них в уже апреле был вдвое больше, чем в феврале, и эта тенденция сохраняется по сей день. Налицо фактор перераспределения спроса с закрывшихся магазинов на те, что продолжают работать.

Что касается посещаемости торговых объектов, то мы видим устойчивый рост в малых городах. С марта по июнь наши районные и микрорайонные торговые центры приняли на 10 - 25% больше людей, чем за тот же период 2021 года. Я не могу сказать, с чем это связано, но этот факт мы фиксируем: чем меньше население города, тем быстрее восстанавливается посещаемость торговых центров. Возможно, такая разница связана как раз с тем, что в малых городах не приостанавливают работу магазины, в отличие от столичных моллов.

Если говорить о миллионниках, то здесь, как показало закрытие торговых центров в пандемию и введение ограничений на посещение коммерческих объектов в связи с коронавирусом, восстановление посещаемости и розничного товарооборота магазинов будет происходить постепенно. Понадобится не один месяц для восстановления показателей. А тут еще имеет место утрата лояльности покупателей. Так или иначе, сетевые и местные арендаторы всегда давали синергию. Когда в мае вновь открылся Sinsay, мы наблюдали пиковый рост посещаемости объектов…

— Как общая экономическая ситуация в стране изменила покупательский спрос? Можно сказать, что цена – это сегодня основной критерий выбора?

К сожалению, да. Не секрет, что одним из факторов роста товарооборотов арендаторов является рост цен. При этом маржа как раз падает. Многие арендаторы говорят, что спрос переориентировался на более низкий ценовой сегмент. В то же время на волне все дискаунтеры! Розничный товарооборот продуктовых дискаунтеров, в марте-апреле был такой же высокий, как и в декабре, в сезон праздников. Эконом-сегмент сегодня в приоритете — и в части продовольственной продукции, и фэшн-индустрии. Тенденция смещения спроса из среднеценового сегмента в нижнеценовой продолжает иметь место.

— Елена, на ваш экспертный взгляд, какая стратегия позволит сегодня торговым центрам развиваться?

— Сбалансированный состав арендаторов и ведение открытого диалога с ними. Именно эта стратегия во многом помогла торговым центрам сети «ЭССЕН» пройти критичные месяцы без больших потереть. И, да, мы не остановились в своем развитии. Кризис подтолкнул нас к поиску партнеров на относительно новых рынках. Сейчас мы ведем переговоры с торговыми и производственными компаниями из Узбекистана и Турции. Ожидаем их скорого визита на наши объекты для выбора помещений.